RatgeberRecht und Steuern
Geerbte Immobilie verkaufen: Was zuerst zu tun ist
Ein Haus zu erben ist selten nur ein Vermögenszuwachs. Meist kommt es in einer Zeit, in der ohnehin genug zu regeln ist, und häufig gehören mehrere Menschen dazu, die sich einig werden müssen. Dieser Überblick zeigt, was in welcher Reihenfolge ansteht.
Zuerst: Klarheit über das Erbe
Bevor irgendetwas mit der Immobilie geschieht, muss feststehen, wer erbt. Liegt ein notarielles Testament vor, eröffnet es das Nachlassgericht und stellt eine beglaubigte Abschrift aus – ein Erbschein ist dann oft entbehrlich. Ohne Testament oder bei einem privatschriftlichen brauchen Sie in der Regel einen Erbschein, den Sie beim Nachlassgericht beantragen.
Wichtig ist die Frist zur Ausschlagung: Sechs Wochen ab Kenntnis vom Erbfall. Danach gilt das Erbe als angenommen, samt Schulden und laufenden Kosten der Immobilie.
Das Grundbuch berichtigen
Nach dem Erbfall stimmt das Grundbuch nicht mehr: Dort steht noch der Verstorbene. Die Berichtigung beantragen Sie beim Grundbuchamt mit Erbschein oder Testament samt Eröffnungsprotokoll.
Stellen Sie den Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall, ist die Umschreibung gebührenfrei. Danach fallen Kosten nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz an. Verkaufen können Sie erst, wenn Sie als Eigentümer eingetragen sind.
Wenn mehrere erben
Erben mehrere Personen, entsteht eine Erbengemeinschaft. Über den Verkauf müssen dann alle gemeinsam entscheiden – ein einzelner Miterbe kann das Haus nicht allein veräußern. Das ist der häufigste Grund, warum geerbte Immobilien jahrelang leer stehen.
Kommt keine Einigung zustande, bleibt die Teilungsversteigerung. Die bringt fast immer weniger als ein freier Verkauf und belastet das Verhältnis der Beteiligten dauerhaft. Ein gemeinsamer Termin mit einer neutralen Einschätzung des Werts löst erfahrungsgemäß mehr als jede weitere Diskussion über Vermutungen.
Steuern: zwei verschiedene Dinge
Erbschaftsteuer und Spekulationssteuer werden oft verwechselt. Die Erbschaftsteuer richtet sich nach Verwandtschaftsgrad und Wert; für Kinder gilt ein Freibetrag von 400.000 Euro, für Ehegatten 500.000 Euro. Viele Erbfälle bleiben dadurch steuerfrei.
Bei einem späteren Verkauf kommt die Spekulationsfrist ins Spiel: Zehn Jahre zwischen Anschaffung und Verkauf. Entscheidend ist dabei der Zeitpunkt, zu dem der Verstorbene die Immobilie erworben hat, nicht der Erbfall. Hat er sie vor über zehn Jahren gekauft, ist der Verkauf für Sie steuerfrei.
Halten oder verkaufen?
Beides kann richtig sein. Für das Halten spricht eine solide Vermietbarkeit und ein guter Zustand. Dagegen sprechen anstehende Sanierungen, eine Lage abseits der Nachfrage und eine Erbengemeinschaft, die sich uneins ist.
- Wie ist der Zustand von Dach, Heizung und Fenstern?
- Welche Auflagen bestehen, etwa aus dem Gebäudeenergiegesetz?
- Gibt es Wohnrechte oder Nießbrauch im Grundbuch?
- Was trägt die Lage am Markt tatsächlich?
- Sind sich alle Erben einig?
Und jetzt?
Der erste sinnvolle Schritt ist fast immer derselbe: wissen, was die Immobilie wert ist. Auf dieser Grundlage lässt sich in der Familie ruhiger entscheiden als über Vermutungen. Unsere Bewertung vor Ort ist kostenlos und unverbindlich.
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Ihren Fall sind Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater zuständig.
