Hauswert ermitteln: die drei Verfahren einfach erklärt

Gemeint ist der Verkehrswert, auch Marktwert genannt. Das Baugesetzbuch definiert ihn als den Preis, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre, nach den rechtlichen Gegebenheiten, den tatsächlichen Eigenschaften und der Lage, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse (§ 194 BauGB).

Was Sie einmal bezahlt oder in das Haus gesteckt haben, spielt dafür keine Rolle, ebenso wenig der persönliche Wert. Entscheidend ist, was ein Käufer heute dafür zahlen würde.

Der Wert ergibt sich aus Kaufpreisen ähnlicher Immobilien, die kürzlich in derselben Gegend verkauft wurden. Das ist das naheliegendste Verfahren und das Standardverfahren für Eigentumswohnungen und Bauland.

Es braucht aber genug Vergleichsverkäufe. In Städten und am Dresdner Stadtrand gibt es sie meist, in kleineren Orten oft nicht: Für Altenberg weist der Grundstücksmarktbericht 2026 für die Jahre 2024 und 2025 zusammen 16 auswertbare Hausverkäufe aus. Mit so wenigen Fällen lässt sich ein einzelnes Haus nur grob einordnen.

Bei selbst bewohnten Ein- und Zweifamilienhäusern, für die es kaum Vergleichsverkäufe gibt, wird meist der Sachwert ermittelt. Er setzt sich zusammen aus dem Wert des Grundstücks und dem Wert des Gebäudes: Was würde es kosten, das Haus heute neu zu bauen, abzüglich eines Abschlags für sein Alter.

Dieser rechnerische Wert wird anschließend an den Markt angepasst, mit sogenannten Sachwertfaktoren, die der Gutachterausschuss aus tatsächlichen Verkäufen ableitet. Denn Käufer zahlen nicht einfach die Baukosten. Je nach Lage kann der Marktwert über, aber auch deutlich unter dem rechnerischen Sachwert liegen.

Bei Mehrfamilienhäusern und vermieteten Wohnungen zählt vor allem, was die Immobilie dauerhaft einbringt. Ausgangspunkt sind die nachhaltig erzielbaren Mieten, abzüglich der Kosten für Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfall. Daraus und aus der Restnutzungsdauer des Gebäudes ergibt sich zusammen mit dem Bodenwert der Ertragswert.

Ein wichtiger Faktor ist der Liegenschaftszinssatz, den ebenfalls der Gutachterausschuss ermittelt. Er spiegelt, welche Verzinsung Käufer in einer Lage erwarten. Das Verfahren entspricht dem Blick eines Kapitalanlegers.

In jedem Verfahren steckt der Wert des Grundstücks. Anhaltspunkt sind die Bodenrichtwerte, die der Gutachterausschuss für jede Lage festlegt. Sie sind im amtlichen Portal BORIS Sachsen kostenlos und ohne Anmeldung einsehbar.

Wie weit sie auseinanderliegen, zeigt der Landkreis Sächsische Schweiz-Osterzgebirge: Zum 1. Januar 2026 lagen die Bodenrichtwerte für Wohnbauland in Gebieten mit Bebauungsplan zwischen 17 und 430 Euro je Quadratmeter.

Die Verfahren liefern den Rahmen. Wo ein Haus darin liegt, entscheiden die Einzelheiten.

Für einen Verkauf genügt in der Regel eine fundierte Marktpreiseinschätzung. Ein Makler stützt sie auf dieselben Verfahren, ergänzt um das, was er aus laufenden Verkäufen über die aktuelle Nachfrage weiß.

Ein Verkehrswertgutachten von einem öffentlich bestellten Sachverständigen oder vom Gutachterausschuss ist nötig, wenn ein Gericht, das Finanzamt oder streitende Parteien einen belastbaren Nachweis verlangen, etwa bei einer Erbauseinandersetzung oder einer Scheidung. Ein solches Gutachten ist kostenpflichtig und deutlich aufwendiger.