Hausverkauf: der Ablauf von der Bewertung bis zur Übergabe

Am Anfang steht der Preis. Ein zu hoch angesetztes Haus bleibt lange im Angebot, und je länger es dort steht, desto mehr fragen sich Interessenten, was mit ihm nicht stimmt. Am Ende wird es dann oft günstiger verkauft, als mit einem realistischen Preis von Anfang an möglich gewesen wäre.

Grundlage ist eine Bewertung vor Ort, die Zustand, Lage und Grundstück einbezieht. Zur Einordnung dienen die Vergleichspreise im Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses.

Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundrisse, Wohnflächenberechnung und Nachweise über Modernisierungen gehören vor die erste Besichtigung. Den Energieausweis müssen Sie Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorlegen (§ 80 Abs. 4 GEG). Fehlen Unterlagen erst, wenn der Käufer schon beim Notar sitzen möchte, verzögert sich alles um Wochen.

Ein Exposé mit guten Fotos, Grundrissen und den Pflichtangaben aus dem Energieausweis, dann die Veröffentlichung in den Immobilienportalen und die Ansprache von Interessenten, die sich bereits vorgemerkt haben.

Besichtigungen finden am besten gebündelt an wenigen Terminen statt. Wer ernsthaft interessiert ist, kommt ein zweites Mal, oft mit einem Handwerker oder Sachverständigen. Das ist ein gutes Zeichen, kein Misstrauen.

Bevor der Notar beauftragt wird, sollte eine Finanzierungsbestätigung der Bank des Käufers vorliegen. Sie verhindert, dass ein Verkauf nach Wochen an der Finanzierung scheitert, während andere Interessenten längst abgesprungen sind.

Einigen können Sie sich mündlich, bindend wird der Verkauf aber erst mit dem notariell beurkundeten Vertrag (§ 311b Abs. 1 BGB). Bis dahin kann jede Seite noch zurücktreten.

Der Notar entwirft den Vertrag und schickt den Entwurf beiden Seiten vorab. Ist der Verkäufer ein Unternehmer und der Käufer Verbraucher, soll der Entwurf dem Käufer in der Regel zwei Wochen vor dem Termin vorliegen (§ 17 Abs. 2a BeurkG).

Im Termin liest der Notar den Vertrag vor, erklärt ihn und beide Seiten unterschreiben. Notar- und Grundbuchkosten trägt nach üblicher Vereinbarung der Käufer.

Nach der Beurkundung lässt der Notar eine Auflassungsvormerkung für den Käufer ins Grundbuch eintragen. Sie sichert ihn dagegen ab, dass das Haus zwischenzeitlich an jemand anderen verkauft oder belastet wird.

Außerdem holt der Notar ein, was der Vertrag voraussetzt: die Erklärung der Gemeinde, dass sie kein Vorkaufsrecht ausübt (§ 28 BauGB), und die Löschungsunterlagen der Bank für alte Grundschulden. Liegt alles vor, teilt er dem Käufer mit, dass der Kaufpreis fällig ist. Bis dahin vergehen erfahrungsgemäß einige Wochen.

Der Käufer überweist den Kaufpreis an den Verkäufer und, wo noch ein Darlehen abzulösen ist, zum Teil direkt an dessen Bank. Mit dem Zahlungseingang wird das Haus übergeben: Schlüssel, Zählerstände und ein kurzes Übergabeprotokoll, das beide unterschreiben.

Das Finanzamt erhebt vom Käufer die Grunderwerbsteuer, in Sachsen seit dem 1. Januar 2023 5,5 Prozent des Kaufpreises. Ist sie bezahlt, stellt es die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus (§ 22 GrEStG), und der Käufer wird als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen.

Ein Gewinn aus dem Verkauf eines Hauses ist steuerfrei, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen. Innerhalb der zehn Jahre bleibt er steuerfrei, wenn Sie das Haus seit dem Kauf ausschließlich selbst bewohnt haben oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Trifft beides nicht zu, fällt auf den Gewinn Einkommensteuer an.

Bei geerbten Häusern zählt der Kaufzeitpunkt des Verstorbenen, nicht der Erbfall. Lassen Sie die steuerliche Seite vor dem Verkauf von einem Steuerberater prüfen.